רפורמת המס של הנשיא טראמפ, מגמת ההגירה הפנימית והתרחבות דור ה־Y: כל הדרכים מובילות לנדל"ן למגורים בדרום־מזרח ארצות הברית.
רפורמת המס שהעביר ממשל ארצות הברית, ברשותו של הנשיא דונלד טראמפ, בדצמבר 2017 נחשבת לנרחבת והמעמיקה ביותר שנעשתה בכלכלה האמריקאית ב־30 השנים האחרונות. שניים מהשינויים הבולטים והרלוונטיים ביותר למשקיעי הנדל"ן ברפורמה (הנקראת Tax Cuts and Jobs Act) הם הורדת רף ניכוי ריבית משכנתא ל־750 אלף דולר, במקום מיליון דולר, והפטור ממיסוי על הורשת נכסי נדל"ן שהוכפל ועומד כעת על 11.2 מיליון דולר – לפחות באופן זמני עד סוף 2025.
יחד עם זאת, אחד מהתוצרים החיוביים לכאורה של מדיניות ממשל טראמפ הוא צניחת שיעור האבטלה בארצות הברית – שעומד כיום על 3.7% בלבד. לדברי בכירים בענף הנדל"ן בארצות הברית, בתקופות של שגשוג כלכלי תופעת ההגירה השלילית מהערים הגדולות אל הפריפריה מתפשטת, זאת בעוד מחירי הנדל"ן במרכזי הערים מן הסתם רק מתייקרים.
ואכן ברחבי ארצות הברית משקי בית המבקשים לרכוש את ביתם הראשון או השני עוזבים את אזורי המגורים היקרים, הדחוסים יחסית מבחינה דמוגרפית והלחוצים מבחינת הביקוש לנדל"ן למגורים לטובת אזורים פחות יקרים ופחות צפופים, הרחק משאון העיר. וכך, המעמד הבינוני־נמוך (הפרולטריון) ובעיקר אלה שלא מסוגלים להרשות לעצמם לשלם עבור דירות בערים הגדולות, מפנים את מקומם לבני ובנות המעמד הבינוני־גבוה. סיבות נפוצות נוספות להגירה פנימית יכולות להיות מזג האוויר, עלויות מחיה, חוקי מיסוי, מעבר בשל לימודים, מציאת מקום עבודה טוב יותר, הרצון לגור בשכונות שקטות יותר, תחושת ביטחון ברחובות או אף השתייכות פוליטית (מדינות אדומות לעומת מדינות כחולות).
עם אוכלוסייה של כ־327 מיליון איש ואישה (לפי מכון מדיניות ההגירה בוושינגטון – MPI, נכון לשנת 2018), שיעור הנדידה בארצות הברית עומד על 3.9 מהגרים לכל 1,000 נפש. מגמת ההגירה הפנימית בארצות הברית מראה תנועה מהמטרופולינים הדשנים, כדוגמת ניו יורק, שיקגו ודטרויט – כלומר צפון־מזרח והמערב התיכון – אל ריכוזים אורבניים חלופיים, בין היתר, במדינות פלורידה, צפון קרוליינה וטקסס – כלומר, בדרום־מזרח ודרום ארצות הברית.
אולם לא רק גלי הנדידה הפנימית מסמנים ביקוש לנדל"ן למגורים, למשל בדרום־מזרח ארצות הברית – לפי התחזיות, גל של רוכשים פוטנציאלים חדשים יכנס לשוק בקרוב. לשכת מפקד האוכלוסין של ארצות הברית מדווחת כי בשנים 2028-2019 יתווספו לא פחות מ־44.9 מיליון איש ואישה לדור ה־Y (ילידי וילידות שנות ה־80 וה־90 של המאה ה־20) כאשר ימלאו להם/ן 34 שנים – הגיל החציוני לבעלות על בית בארצות הברית. נתון הגיל החציוני מציין נקודת אמצע (לא ממוצע) שחצי מבעלי הבתים ממוקמים מעליה והחצי ממוקמים מתחתיה. וכך, כתוצאה מריבוי המילניאלס (בני ובנות דור ה־Y), הביקוש לדיור משתלם עולה בהתמדה.
Comments